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Wer zahlt die Rohrreinigung, Mieter oder Vermieter?
Grundsätzlich zahlt die Vermieterseite. Nach § 535 BGB muss sie die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand erhalten, und dazu gehören funktionsfähige Abwasserleitungen. Der Mieter haftet nur, wenn er die Verstopfung schuldhaft durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch verursacht hat, und den Nachweis dafür muss die Vermieterseite führen. Die Kleinreparaturklausel hilft dabei in aller Regel nicht weiter, weil Abflussrohre nicht dem unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen.
Ursache dokumentiert statt gestritten: Kamera-Inspektion aus Hamburg-West.
📞 040 – 870 62 42Der Grundsatz und die Beweislast
Die Instandhaltung der Mietsache liegt nach § 535 BGB bei der Vermieterseite. Eine Verstopfung ist zunächst ein Mangel, dessen Beseitigung sie schuldet. Erst wenn ein Verschulden des Mieters feststeht, kehrt sich das um.
Entscheidend ist dabei die Beweislast. Sie liegt bei der Vermieterseite, nicht beim Mieter. Der Mieter muss also nicht beweisen, dass er nichts falsch gemacht hat. Umgekehrt muss die Vermieterseite darlegen und im Streitfall nachweisen, dass die Verstopfung auf einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch zurückgeht.
Dieser Punkt entscheidet die meisten Fälle in der Praxis, weil sich die Ursache einer Verstopfung nachträglich oft nicht mehr eindeutig belegen lässt. Bleibt offen, wodurch sie entstanden ist, geht das zulasten desjenigen, der die Beweislast trägt.
Warum die Kleinreparaturklausel nicht greift
Kleinreparaturklauseln gelten nur für Gegenstände, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Abflussrohre in Wand und Boden gehören nach der Rechtsprechung nicht dazu.
Die Begründung ist schlüssig: Ein Mieter kann den Verschleiß eines Abflussrohrs durch besonders sorgsame Behandlung nicht verringern, weil er es weder sieht noch erreicht. Genau das ist aber der Gedanke hinter der Klausel, nämlich dass der Mieter für Dinge einsteht, deren Zustand er selbst beeinflusst.
Daraus folgt ein Punkt, der viele überrascht: Es kommt nicht darauf an, ob die Rechnung unter der vereinbarten Höchstgrenze liegt. Auch eine Rechnung über 80 Euro fällt nicht unter die Klausel, wenn das betroffene Bauteil gar nicht in ihren Anwendungsbereich gehört.
| Bauteil | Unter Kleinreparaturklausel? |
|---|---|
| Wasserhahn, Thermostat, Lichtschalter | typischerweise ja |
| Duschkopf, Fenstergriff, Türverschluss | typischerweise ja |
| Siphon unter dem Waschbecken | umstritten, weil zugänglich |
| Abflussrohr in der Wand oder im Boden | nein |
| Fallrohr, Grundleitung | nein |
| Anlagentechnik im Keller | nein |
Wann der Mieter doch zahlt
Der Mieter haftet, wenn er oder seine Besucher die Verstopfung schuldhaft durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch verursacht haben. Maßgeblich ist, was in den Abfluss gelangt ist.
| Ursache | Einordnung | Kosten trägt |
|---|---|---|
| Feuchttücher, Hygieneartikel, Windeln | nicht vertragsgemäß | Mieter |
| Katzenstreu, Essensreste in Menge | nicht vertragsgemäß | Mieter |
| Bauschutt, Farbreste, Gips | nicht vertragsgemäß | Mieter |
| Fett und Speisereste aus normalem Kochen | vertragsgemäß | Vermieter |
| Haare und Seifenreste im Bad | vertragsgemäß | Vermieter |
| Kalk und altersbedingte Ablagerungen | Verschleiß | Vermieter |
| Wurzeleinwuchs, Rohrbruch, Absackung | Gebäudemangel | Vermieter |
| Ursache nicht feststellbar | Beweislast greift | Vermieter |
Was die Ursache über die Zuständigkeit verrät
Weil die Zuordnung an der Ursache hängt, entscheidet der Befund über die Kostenfrage. Eine dokumentierte Feststellung ersetzt die Diskussion.
Ein Rohrreinigungseinsatz fördert in der Regel zutage, was die Blockade verursacht hat. Fettschichten, Haare und Kalk sehen anders aus als ein Pfropfen aus Feuchttüchern. Bei tiefer liegenden Verstopfungen zeigt eine Kamerafahrt zusätzlich, ob ein baulicher Mangel vorliegt, etwa Wurzeleinwuchs, ein Muffenversatz oder eine abgesackte Leitung.
Für beide Seiten lohnt es deshalb, diesen Befund festhalten zu lassen. Der Mieter kann damit belegen, dass die Ursache im normalen Gebrauch oder im Gebäude liegt. Die Vermieterseite kann umgekehrt ihren Nachweis führen, wenn tatsächlich Fremdkörper im Spiel waren. Ohne Dokumentation steht am Ende Aussage gegen Aussage, und dann entscheidet die Beweislast.
Sonderfall Mehrfamilienhaus
Verstopft ein gemeinsam genutztes Fallrohr, trägt die Vermieterseite die Kosten. Der Verursacher lässt sich praktisch nicht ermitteln, und ohne Nachweis greift die Beweislastregel.
Das leuchtet unmittelbar ein: An einem Strang hängen mehrere Wohnungen, deren Abwasser sich vermischt. Welche Partei den entscheidenden Beitrag geleistet hat, ist im Nachhinein nicht feststellbar. Genau für solche Konstellationen existiert die Beweislastverteilung.
Manche Mietverträge versuchen, dieses Problem über eine Klausel zu lösen, nach der alle Mieter eines Hauses anteilig für Verstopfungen im gemeinsamen Rohrsystem haften. Solche Regelungen sind nach der Rechtsprechung unwirksam, weil sie eine Haftung ohne Verschulden begründen würden.
Der teuerste Fehler für Mieter
Wer ohne Rücksprache eine Firma beauftragt, obwohl kein echter Notfall vorliegt, bleibt nach der Rechtsprechung häufig auf den Kosten sitzen, selbst wenn die Vermieterseite eigentlich zuständig gewesen wäre.
Der Grund: Die Vermieterseite muss die Gelegenheit erhalten, den Mangel selbst zu beseitigen, und zwar mit einem Betrieb ihrer Wahl und zu ihren Konditionen. Wird ihr diese Möglichkeit genommen, entfällt der Erstattungsanspruch regelmäßig. Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Vermieterseite in Verzug ist oder die sofortige Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache notwendig war.
Besonders teuer wird das beim Notdienst. Ein verstopftes Waschbecken oder eine verstopfte Toilette bei vorhandener zweiter Toilette gilt juristisch meist nicht als Notfall. Wer trotzdem am Samstagabend einen Notdienst ruft, riskiert, den Zuschlag selbst zu tragen, auch wenn die Grundkosten der Vermieterseite zufallen.
Rohrreinigung in der Nebenkostenabrechnung
Die Beseitigung einer Verstopfung ist Instandsetzung und gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung. Auch vorbeugende Inspektions- und Reinigungskosten zählen zur Instandhaltung und sind damit nicht umlagefähig.
Das gilt unabhängig davon, ob eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag steht. Umlagefähig sind nur Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, und Instandhaltung gehört ausdrücklich nicht dazu. Eine abweichende Klausel ändert daran nichts.
Taucht in Ihrer Abrechnung eine Position für Rohrreinigung, Kanalinspektion oder Rohrspülung auf, lohnt deshalb eine Prüfung. Fragen Sie zunächst nach den Belegen und nach der Rechtsgrundlage der Umlage. In vielen Fällen klärt sich die Sache damit bereits.
So handeln Sie richtig
Selbst prüfen, was möglich ist
Siphon, Ablaufgarnitur und Überlauf sind zugänglich und lassen sich ohne Fachbetrieb reinigen. In vielen Fällen erledigt sich das Problem damit, und die Kostenfrage stellt sich gar nicht. Anleitungen finden Sie unter Abfluss verstopft und Waschbecken verstopft.
Mangel schriftlich melden
Melden Sie die Verstopfung der Hausverwaltung oder Vermieterseite schriftlich und mit Datum, per E-Mail genügt. Beschreiben Sie, welche Abläufe betroffen sind und seit wann. Setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung. Diese Meldung ist die Grundlage für alles Weitere und kostet nichts.
Zustand dokumentieren
Fotografieren Sie den betroffenen Ablauf und, falls möglich, das entfernte Material. Notieren Sie, welche Abläufe wie stark betroffen sind. Diese Dokumentation hilft beiden Seiten, die Ursache später einzuordnen, und ist im Streitfall das einzige verlässliche Beweismittel.
Erst nach Rücksprache beauftragen
Warten Sie die Reaktion der Vermieterseite ab, außer es liegt ein echter Notfall vor. Reagiert sie innerhalb der gesetzten Frist nicht, kommt eine Selbstvornahme mit Erstattungsanspruch in Betracht. Halten Sie in diesem Fall alle Kontaktversuche mit Datum und Uhrzeit fest.
Häufige Fragen zur Kostenfrage
Wer zahlt die Rohrreinigung in der Mietwohnung?
Grundsätzlich die Vermieterseite, weil sie nach § 535 BGB die Mietsache gebrauchsfähig erhalten muss. Der Mieter zahlt nur bei schuldhaft verursachter Verstopfung durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch. Die Beweislast liegt bei der Vermieterseite.
Greift die Kleinreparaturklausel bei einer Rohrverstopfung?
In der Regel nicht. Sie gilt nur für Gegenstände mit unmittelbarem und häufigem Zugriff des Mieters. Abflussrohre in Wand und Boden zählen nicht dazu, auch wenn die Rechnung unter der Klauselgrenze bleibt.
Wann muss der Mieter zahlen?
Bei Feuchttüchern, Hygieneartikeln, Windeln, Katzenstreu oder Bauschutt im Abfluss. Fett, Haare, Kalk und normale Ablagerungen gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch und begründen keine Haftung.
Darf ich als Mieter selbst eine Firma beauftragen?
Nur in engen Grenzen. Die Vermieterseite muss zuerst die Gelegenheit zur Mangelbeseitigung erhalten. Wer ohne Rücksprache beauftragt und keinen echten Notfall hat, bleibt häufig auf den Kosten sitzen.
Was gilt bei einem Notdienst am Wochenende?
Ein verstopftes Waschbecken oder eine verstopfte Toilette bei vorhandener zweiter Toilette gilt meist nicht als Notfall. Der Notdienstzuschlag bleibt dann regelmäßig beim Mieter, auch wenn die Grundkosten die Vermieterseite trägt.
Ist die Rohrreinigung über die Nebenkosten umlagefähig?
Nein. Die Beseitigung einer Verstopfung ist Instandsetzung, vorbeugende Inspektion und Reinigung sind Instandhaltung. Beides gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung, auch nicht bei abweichender Vereinbarung.
Wer zahlt, wenn das Fallrohr im Mehrfamilienhaus verstopft?
Die Vermieterseite. Bei einem gemeinsam genutzten Strang lässt sich kein Verursacher feststellen, und ohne Nachweis greift die Beweislastregel. Klauseln zur anteiligen Haftung aller Mieter sind unwirksam.
Kann ich die Miete mindern?
Bei erheblicher Beeinträchtigung kommt eine Minderung nach § 536 BGB in Betracht, etwa bei nicht nutzbarem Bad oder nicht nutzbarer Küche. Höhe und Zulässigkeit richten sich nach dem Einzelfall. 040 – 870 62 42
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